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Bebaubarkeit
Ob das gefundene Grundstück tatsächlich für die Errichtung eines Eigenheims geeignet ist, lässt sich auf dem ersten Blick nicht erkennen. Erkundigen Sie sich vor dem Erwerb, ob und welche Bebauung möglich ist. Erkundigen Sie sich beim Bauamt nach einem Bebauungsplan und lassen Sie sich diesen erklären. Es empfiehlt sich eine Bauvoranfrage, Sie benötigen dafür die Zustimmung des Eigentümers und einen Architekten. Möglich ist auch ein Rücktrittsrecht mit dem Eigentümer zu vereinbaren, für den Fall, dass das Bauamt die beabsichtigte Bebauung nicht genehmigt.


Größe (GRZ und GFZ)

Aus dem Bebauungsplan geht hervor, welcher Anteil von der Grundstücksfläche bebaut werden kann (GRZ). Also wie viel Haus Sie maximal auf dieses Grundstück stellen dürfen. Aus dem Bebauungsplan geht außerdem hervor, wie groß die Summe aller Geschossflächen sein darf (GFZ).


GRZ Grundflächenzahl

Beispiel: Wenn im Bebauungsplan eine GRZ von 0,4 steht, kann maximal 40 % des Grundstücks mit dem Haus bebaut werden. Für Garagen, Stellplätze und Zufahrten darf die GRZ um maximal 50 % erhöht werden. Grundstück 500 qm x GRZ 0,4 = 200 qm. Auf das Grundstück darf ein Haus mit einer Grundfläche von 200 qm gebaut werden. Weitere 100 qm stehen für Garage, Zufahrt etc. zur Verfügung. Grundfläche Haus 200 qm x 50 % = 100 qm.


GFZ Geschossflächenzahl

Beispiel: Wenn im Bebauungsplan eine GFZ von 0,8 steht, darf die Summe aller Geschosse des Hauses nicht höher als 80 % der Grundstücksfläche sein. Soll das Haus einen Keller, ein Erdgeschoss und ein Obergeschoss haben, sind das 3 Geschosse. Die Summe dieser drei Flächen darf 400 qm nicht überschreiten. Grundstück 500 qm x GFZ 0,8 = 400 qm. 400 qm / 3 Geschosse = 133 qm pro Geschoss. Lässt man den Keller weg ergeben sich 2 Geschosse. 400 qm / 2 Geschosse = 200 qm pro Geschoss.


Grund- und Hochwasser

Erkundigen Sie sich beim Bauamt nach dem Grundwasserstand Ihres zukünftigen Grundstücks, fragen sie die Nachbarn. Nicht nur dann, wenn Sie einen Keller planen. Wasser kann auch durch die Bodenplatte eindringen. Der tatsächliche Grundwasserstand für Ihr Grundstück kann höher sein als der Durchschnittswert des Gebietes.


Erschließung

Erkundigen Sie sich beim Verkäufer nach der Erschließung des Grundstücks, also ob dieses über Anschlüsse an die Wasser,- Strom,- Gas,- Kabel- und Abwasserleitung verfügt. Erschließungskosten können erheblich sein, wenn zum Beispiel das Grundstück weit entfernt von einer Straße liegt. Für den Anschluss an die öffentliche Versorgung besteht Anschluss- und Benutzungszwang.


Altlasten

Erkundigen Sie sich über Altlasten, d.h. Sondermüll, fragen Sie die Nachbarn über die frühere Nutzung des Grundstücks. Die Entsorgung von verseuchtem Boden ist teuer. Ein geologisches Gutachten kostet je nach Grundstücksgröße und Beschaffenheit etwa 2.000 Euro. Planen Sie einen Keller, können Sie gleichzeitig die Grundwasserverhältnisse klären.


Lage

Die Ausrichtung des Hauses ist ein wichtiges Energiekonzept. Aus dem Bebauungsplan ergibt sich die Art und Weise der Bebauung von Grundstücken. Wichtig ist auch die Ausrichtung der Nachbargebäude.


Planvorhaben der Gemeinde

Erkundigen Sie sich bei der Gemeinde über deren Planungsvorgaben für das Gebiet, in dem Ihr künftiges Grundstück liegen soll. Ist ein Flughafen, eine Schnellstraße oder eine Müllverbrennungsanlage geplant, mindert es den Wert des Grundstücks. Fragen Sie den Verkäufer nach dessen Beweggründen für den Verkauf. Fragen Sie die Nachbarn, ob denen etwas bekannt ist.


Realeigentum oder reelles Eigentum

Wichtig ist die Frage, ob Sie alleiniger Eigentümer werden, oder ob Sie sich das Bauland mit anderen Eigentümern teilen. Bei Reihenhäusern oder Doppelhaushälften können die Grundstücke nicht so einfach geteilt werden, da die Grundstücke eng beieinanderliegen. Rechtliche Probleme sind vorprogrammiert. Sie können deshalb nur einen gedachten (ideellen) Teil des Grundstücks kaufen (=ideelles Eigentum). Vorteil: Ein größeres Grundstück mit anderen Bauherren ist günstiger.


Umgebung

Sehr wichtig ist die Umgebung des Grundstücks. Plant die Bahn etwa den Ausbau des Schienennetzes oder werden Straßen ausgebaut? Persönlich auch wichtig: Sind Lebensmittelgeschäfte und Schulen in der Nähe?


Vermessung

Achten Sie darauf, dass das Grundstück bereits vermessen ist. Wenn ein Teil vom Grundstück abgetrennt werden soll, sind spätere Vermessungskosten teuer (Vermessungsingenieur, Katasteramt und Grundbuchamt). Verhandeln Sie mit dem Verkäufer über die Kostenverteilung, noch vor dem Kaufvertrag.


Verkehrsanbindung

Der tägliche Weg zur Arbeit und zur Schule sind wichtige Kriterien für die Kaufentscheidung. Ein zeitraubender Anfahrtsweg ist kein guter Kompromiss, ganz gleich wie toll ein Grundstück ist. Auch wichtig: Gut zu erreichende Einkaufsmöglichkeiten, Sport- und Kulturplätze.


Grundstückspreise

Die Grundstückspreise innerhalb Deutschlands sind sehr unterschiedlich. Sie weichen sogar innerhalb einer Region bzw. einer Ortschaft, sogar innerhalb einer Straße voneinander ab. Die Preise werden durch die Wohnlage und die Nachfrage bestimmt. In ländlichen Gebieten sind die Quadratmeterpreise um ein Vielfaches günstiger als im Stadtgebiet.


Beurkundung des Kaufvertrages

Der Kaufvertrag über das Grundstück muss von einem Notar beurkundet werden. § 311b BGB. Lassen Sie sich Wochen vorher einen Entwurf geben und prüfen Sie ihn gründlich. Fragen Sie nach, wenn Sie etwas nicht verstehen. Notfalls durch einen Rechtsanwalt. Lassen Sie sich den Vertrag erklären. Nach der Beurkundung können Sie am Vertrag nichts mehr ändern.


Vorkaufsrecht der Gemeinde

Mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages ist dieser zunächst „schwebend unwirksam“, weil die öffentliche Hand ihre Zustimmung erteilen muss § 24, 25 BauGB. Die Gemeinde kann anstelle des Käufers in den Kaufvertrag einsteigen, wenn das öffentliche Interesse dies rechtfertigt. Nur in den seltensten Fällen ist vom diesem Recht der Gemeinde Gebrauch gemacht worden. Ist die Gemeinde nicht an dem Grundstück interessiert, stellt sie eine Negativzeugnis aus.


Grundstücksverkehrsgenehmigung

In den neuen Bundesländern wird jeder Grundstückskaufvertrag vom Amt zur Regelung offener Vermögens- Fragen geprüft, ob noch Rückübertragungsansprüche von alten Eigentümern besteht. Wenn keine berechtigten Einwände bestehen, erteilt das Amt die Grundstücksverkehrsgenehmigung.


Vollziehung des Kaufvertrages

Nach der Beurkundung wird der Kaufvertrag vollzogen. Bevor der Käufer den Kaufpreis zahlt, muss er sicher gehen, dass er das Grundstück auch bekommt. Denn das Grundstück geht erst in den Besitz des Käufers über, wenn dieser im Grundbuch als neuer Besitzer eingetragen ist.


Vormerkung

Würde der Käufer direkt nach der Unterzeichnung den Kaufpreis zahlen, könnte der Verkäufer in der Zwischenzeit das Grundstück beliebig oft verkaufen. Damit es dazu nicht kommen kann, wird zugunsten des Käufers eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen. Sollte der Verkäufer das Grundstück an Dritte verkaufen wollen, kann der Käufer dem Dritten die Eintragung entgegenhalten.


Beurkundungskosten

Für die Beurkundung des Kaufvertrages erhebt der Notar nach der Notar Ordnung zwei Gebühren, zum einen die Beurkundungskosten des Kaufvertrages, zum anderen die Eintragung der Grundschuld, wenn Sie das Grundstück finanzieren lassen wollen, weil die Banken eine Sicherheit verlangen.


Notar Kosten

Um Ihren Anspruch auf das Grundstück zu sichern, muss eine Vormerkung eingetragen werden. Der Notar erhebt dafür meist eine Gebühr. Oft wird ein Notaranderkonto eingerichtet, auf das der Kaufpreis treuhänderisch eingezahlt wird und vom Notar nach der Eintragung im Grundbuch an den Verkäufer überwiesen wird. Für das Einrichten des Notaranderkonto wird eine Hebegebühr erhoben. Für das Einholen des Negativzeugnisses kann der Notar eine Gebühr erheben.


Eintragungskosten

Auch an das Grundbuchamt muss eine Gebühr für die Eintragung der Vormerkung und für die Eintragung der Grundschuld bezahlt werden. Außerdem für die Eintragung der Eigentumsumschreibung, wenn Sie als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden.


Löschung

Weil Sie nun im Grundbuch eingetragen sind, muss die Vormerkung wieder gelöscht werden, die nur dem Zweck diente, Ihre Eintragung zu sichern. Dafür wird eine Gebühr vom Grundbuchamt erhoben.


Grunderwerbssteuer

Vor der Eintragung erhalten Sie vom Finanzamt einen Bescheid über die Zahlung der Grunderwerbssteuer (3,5% vom Kaufpreis).  Ist diese gezahlt, stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Daraufhin trägt Sie das Grundbuchamt als neuen Besitzer ein.


Erbbaurecht

Bauland muss nicht unbedingt gekauft werden. Sie können sich vom Eigentümer ein Erbbaurecht bestellen. Sie zahlen monatlich, vierteljährlich oder jährlich ein Erbbauzins, meistens auch die Grundsteuer des Grundstücks. Der Erbbauvertrag muss von einem Notar beurkundet werden. § 11 Abs. 2 ErbbauVO in Verbindung mit §311 b BGB. Das mittels Erbbaurechts erhaltene Grundstück muss bebaut werden. Normalerweise verliert derjenige, der auf fremden Grund und Boden baut, sein Eigentum hinsichtlich der Baumaterialien, wenn das hergestellte Bauwerk fest mit dem Grundstück verbunden ist, denn es wird dadurch wesentlicher Bestandteil des Grundstücks und fällt automatisch dem jeweiligen Eigentümer des Grundstücks zu. § 94 Abs. 1,946 BGB. Bei Erbbaurecht verliert der Erbbauberechtigte das Eigentum am Bauwerk nicht. § 12 ErbbauVO. Will man eine Hypothek auf das Haus aufnehmen, darf diese maximal nur die Hälfte der Bausumme betragen. § 19 Abs. 1 ErbbauVO. Die Länge des Erbbaurechts kann individuell vereinbart werden, beträgt aber in der Regel 99 Jahre. Nach Ablauf des Erbbaurechts kann das Grundstück käuflich erworben werden. Das Erbbaurecht kann vererbt und auch veräußert werden.