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Das Fertighaus
Das Fertighaus ist die schlüsselfertige Herstellung eines Gebäudes. Der Werkunternehmer stellt ein Haus her und übergibt den Schlüssel, damit der Bauherr einziehen kann. Sämtliche Bauleistungen sind Verhandlungssache, der Bauherr kann einige Gewerke - die er sich zutraut - selbst ausführen.


Schlüssel- oder Bezugsfertig

Schlüsselfertig bedeutet, dass Haus muss, komplett und funktionsfähig sein. Bezugsfertig bedeutet, dass Haus ist, bewohnbar, wenn auch mit einigen Einschränkungen. Vereinbaren Sie nur einen Termin, nämlich den für die Übergabe des schlüsselfertig hergestellten Hauses.


Vorarbeiten

Jedes Grundstück weist eine andere Beschaffenheit auf. Häufig muss das Bauland erst vorbereitet werden. Das können Erschließung, Rodung und Herstellung eines planebenen Bodens sein. Bei verseuchtem Boden kann das teuer werden. Die Baubeschreibung, die Sie mit dem Bauunternehmer aushandeln, muss sich individuell auf das Grundstück beziehen. Legen Sie mit dem Bauunternehmer die Punkte fest, welche Vorarbeiten Sie ausführen müssen.


Bodenplatte oder Keller

Haus ab Oberkante heißt, dass ein Keller oder eine Bodenplatte bereits vorhanden sein muss, die natürlich Extrakosten verursachen. Um Baukosten zu sparen, können Sie auf einen Keller verzichten (etwa 5-10% der Bausumme). Auch eine Teilunterkellerung ist möglich. Doch: Denken Sie langfristig, wohin mit den Fahrrädern, Gartengeräten und anderen Dingen, die nicht im Wohnbereich lagern können.


Keller

Je nach Baugrund sind für den Keller besondere Abdichtungsmaßnahmen erforderlich. Wasserundurchlässiger Beton (WU-Beton) auch weiße Wanne genannt. Bitumenbahnen, auch schwarze Wanne genannt. Gegen drückendes Wasser empfiehlt sich der Wasserundurchlässige Beton.


Wohnfläche

Es gibt mehrere Möglichkeiten, die Wohnfläche eines Gebäudes zu berechnen. Nach DIN 277 bzw. DIN 283. Der Raum unter einer Treppe und Flächen von Balkon und Terrassen werden mit in die Berechnung genommen. Nach der 2. Bauverordnung werden Flächen von Balkonen und Terrassen nur zur Hälfte berücksichtigt. Bereiche von Grundflächen unter 1m Höhe fließen nicht in die Berechnung der Wohnfläche ein. Bereiche von Grundflächen zwischen 1m und 2m werden zur Hälfte angerechnet.


Grundfläche / Wohnfläche

Vereinbaren Sie die Wohnfläche in konkreten qm nach der 2. Bauverordnung. Sonst gilt oft der Grundsatz: Grundfläche = Wohnfläche. Verträge können Toleranzen von +-3% vorsehen. Wird der Toleranzbereich verlassen, liegt ein Mangel vor. Sie können einen Minderungsbetrag errechnen: Gesamtkosten / qm x fehlende Wohnfläche.


Gleichwertig

Diese Bezeichnung bezieht sich auf Einrichtungsgegenstände, zum Beispiel die Heizungsanlage. Firmen werben oft mit Markennamen, bauen aber vielleicht nur gleichwertige Produkte ein. Die Qualität dieser Erzeugnisse ist meist nicht bekannt. Oft werden auch nur technische Parameter eines Produktes genannt, dass erweitert die Freiräume des Unternehmers.


Norm Maße

Bei Häusern aus Nordamerika oder anderen Teilen der Welt können Bauteile nicht der deutschen Norm entsprechen. Ersatzteile sind später nur schwer zu bekommen, weil vielleicht andere Maße als in Deutschland vorkommen.


Brandschutz

Bereits bei der Herstellung von Bauteilen wird nach Brandschutzverordnungen gearbeitet. Unterschiede bestehen bei den Anbietern gelegentlich in den Feuerwiderstandsklassen. Man unterscheidet F30, F60 und F90 für tragende Bauteile bzw. Türen. F = Feuerwiderstandsklasse. Die Zahl steht für die Zeit in Minuten, in der das Material dem Feuer mindestens widerstehen muss.


Schallschutz

Krach macht krank. Der Schallschutz spielt beim Haus und beim Grundstück eine wichtige Rolle. Der Trittschallschutz ist zu beachten. Schallschutzmaßnahmen sind im Einzelnen zu besprechen. Probleme mit dem Schallschutz treten überall dort auf, wo die Außenwände durchbrochen sind, also bei Fenster- und Türöffnungen, aber auch bei Schornsteinen oder Ab- und Zuleitungen. Achtung: Wenn sie Fenster der schallschutzklasse III einbauen lassen, muss auch die Anbindung an das Mauerwerk derselben Schallschutzklasse entsprechen.


Prüfstatik

Das Bauamt erteilt erst die Baugenehmigung, wenn die Baukonstruktion von einem Prüfstatiker freigegeben ist. Der Statiker handelt im Auftrag des Bauamtes. Die Prüfkosten betragen zwischen 1000 Euro und 1500 Euro. Viele Fertighausanbieter sind im Besitz einer anerkannten Statik, so dass diese nicht neu beantragt werden muss. Ist sie bei dem Anbieter nicht vorhanden, kann verhandelt werden, dass er die Kosten dafür übernimmt.


Das Ausbauhaus

Bis zu einer festgelegten Stufe erbringt das Bauunternehmen bestimmte Leistungen für das Haus. Die restliche Fertigstellung liegt dann in den Händen des Bauherrn. Das Ausbauhaus ist eigentlich nur für Profis geeignet. Schnell überschätzt man seine Fähigkeiten. Denken Sie daran, dass nach Feierabend und am Wochenende und das über Wochen hinweg, viel Energie von Ihnen abverlangt wird. Und Freunde und Verwandte haben vielleicht auch nicht immer Lust mitzuhelfen.


Kauf vom Bauträger

Beim Kauf von einem Bauträger kauft man nicht nur das Haus, sondern auch gleich das dazugehörige Grundstück. Handelt es sich dabei um Gemeinschaftseigentum, wie zum Beispiel bei Reihenhäusern, Doppelhaushälften usw. muss genau die Bau-und Leistungsbeschreibung studiert werden.


Sanierung

Unter Bauen versteht man auch die Sanierung von Altbestand. Hierbei gibt es Planungsleistungen und auch Baugenehmigungen. Oft muss auch der Rat eines Gutachters eingeholt werden, der den Zustand des Hauses aufnimmt und Empfehlungen für Sanierung oder Modernisierung abgibt.


Das Architektenhaus

Der Bauunternehmer bietet seine Produkte an, die er für eine Vielzahl von Häusern entwarf. Auch wenn seine vorgegebenen Häuser sehr variabel sind und Ihren Wünschen angepasst werden können, entwickelt der Architekt aus Ihren Vorstellungen ein Haus. Etwas Neues wird geschaffen und nicht etwas Vorhandenes geändert. Der Architekt versteht sich als Ihr Berater.


Der Architektenvertrag
Grundlagen / Vorplanung (Leistungsphasen 1 und 2)
Der Architekt erkundigt sich nach Ihren Wünschen und Vorstellungen. Unterstützen Sie den Architekten mit eigenen Zeichnungen, Entwürfen oder Fotos. Der Architekt muss die Größe des Grundstücks wissen, die zur Verfügung stehenden finanziellen Mittel sowie alle Objektbezogenen Daten. Sie erhalten vom Architekten einen Prüfbericht über den geplanten Hausbau auf dem Grundstück, außerdem eine Kostenschätzung.


Entwurfsplanung (Leistungsphase 3)

Der Architekt präsentiert Ihnen den vollständig erarbeiteten Entwurf Ihres Hauses, die Bauzeichnung. Neben dem zeichnerischen Entwurf erhalten Sie auch eine Objektbeschreibung und eine genaue Kostenberechnung.


Genehmigungsplanung (Leistungsphase 4)

Sind Sie mit allem zufrieden beauftragen Sie nun die Genehmigungsphase. Der Architekt fertigt die Genehmigungsunterlagen an. Das Bauamt lässt die Statik von einem Prüfstatiker prüfen. Ist alles in Ordnung erteilt das Bauamt die Baugenehmigung.


Ausführung, Vergabe und Ausschreibung (Leistungsphasen 5, 6 und 7)

Nun beginnt der Architekt mit der Werkplanung (LP 5) und bereitet die Vergabe vor. Die Werkplanung (LP 5) ist die Anleitung zum Bauen der einzelnen Gewerke, zum Beispiel Rohbau, Fenster und Türen, Elektrotechnik und Sanitär. Dann bereitet der Architekt die Auftragserteilung vor (LP 6) und ermittelt die erforderlichen Mengen und Massen und erstellt daraus ein Leistungsverzeichnis. Dann beginnt die Ausschreibungsphase.‏


Bauüberwachung (Leistungsphase 8)

Der Architekt leitet und koordiniert die Bauausführung, er achtet auf die Herstellung eines plangerechten und mangelfreien Bauwerks und die Einhaltung der Baugenehmigung. Sind alle Arbeiten abgeschlossen nimmt der Architekt mit den Handwerkern das Aufmaß. Er überprüft außerdem alle Rechnungen der Handwerker. Danach übergibt der Architekt dem Bauherrn eine Kostenfeststellung.


Objektbetreuung (Leistungsphase 9)

Die Objektbetreuung beginnt nach der Fertigstellung und endet je nach Vertrag meistens aber nach 5 Jahren, die sogenannte Frist für Mängelansprüche. In diesem Zeitraum muss der Architekt in Intervallen das Bauwerk besichtigen und überprüfen. Stellt er Mängel fest, fordert er die betreffenden Handwerker zur Mängelbeseitigung auf.


Das Architektenhonorar

Wenn Sie einen Architektenvollvertrag eingehen, beauftragen Sie den Architekten mit der Leistungsphase 1 bis Leistungsphase 9. Der Architekt verpflichtet sich von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung. Der Bauherr kann entscheiden, welche Leistungsphasen er beauftragt. Das Honorar des Architekten ergibt sich aus den einzelnen Leistungsphasen, gemäß prozentualer Verteilung der Bausumme: Leistungsphase 1 (Grundlagenermittlung) 3%. Leistungsphase 2 (Vorplanung) 7%. Leistungsphase 3 (Entwurfsplanung) 11%. Leistungsphase 4 (Genehmigungsplanung) 6%. Leistungsphase 5 (Ausführungsplanung) 25%. Leistungsphase 6 Vergabevorbereitung) 10%. Leistungsphase 7 (Vergabemitwirkung) 4%. Leistungsphase 8 (Bauüberwachung) 31%. Leistungsphase 9 (Objektbetreuung) 3%.